Nova lei do distrato e o futuro do mercado imobiliário

Hoje em dia, não existe lei que regulamente o distrato, que é o desfazimento de contratos celebrados para a compra de imóveis na planta. Atualmente, quem se encontra nessa situação, deve submeter-se a um acordo com o incorporador ou, quando não é possível, a uma ação judicial.

Diante da crise imobiliária que temos passado nos últimos anos, composições amigáveis entre adquirentes desistentes e incorporadores têm sido cada vez mais difíceis, o que resultou no significativo aumento de ações judiciais para discutir seus termos, sobretudo o percentual do valor pago a ser devolvido, prazo para essa devolução e eventuais descontos incidentes.

Além de comprometer ainda mais o andamento já moroso do Poder Judiciário, essas ações judiciais ainda não encontraram um tratamento uniforme pelos nossos tribunais, o que tem trazido insegurança jurídica para ambas as partes envolvidas e, claro, consequências para toda a sociedade consumidora dos serviços judiciais.

Essa situação, porém, está prestes a mudar. No último dia 06 de junho, a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 10.728/2018, que regulamenta o chamado distrato.

Se convertido em lei, após aprovação do Senado Federal e posterior sanção do presidente da República, o projeto aprovado irá ao encontro da jurisprudência que vem se formando em nossos tribunais sobre a matéria. Isso porque, reconhecerá, de um lado, o direito do adquirente de desistir do negócio e de receber de volta parte do que pagou e, de outro, o direito do incorporador de lhe impor penalidades caso ocorra essa desistência.

De acordo com o projeto, os adquirentes que desistirem da compra de um imóvel comprado na planta pagarão multa de até 50% do valor já pago, caso o imóvel tenha sido construído sob o chamado “regime de afetação” – quando o patrimônio é separado legalmente daquele do incorporador –, ou de 25% do valor já pago, se o imóvel não estiver submetido a esse regime. Se, porém, o adquirente encontrar outro interessado em assumir seu contrato e o incorporador aprovar essa transferência, não haverá retenção dos valores pagos.

Além de regrar o limite da multa aplicável, o projeto aprovado também traz maior segurança jurídica ao prever que haverá o desconto da comissão de corretagem, dos impostos incidentes sobre o imóvel, de eventuais taxas de condomínio e de espécie de aluguel, conforme valor previsto em contrato, ou se não houver essa previsão, conforme valor fixado em juízo, caso a desistência ocorra após o adquirente entrar no imóvel.

A devolução do dinheiro para o adquirente será feita em parcela única até 30 dias após o habite-se do imóvel construído sob o regime de afetação (e não mais de forma imediata, como tem sido entendido pelos nossos tribunais) ou em até 180 dias após a assinatura do distrato, quando o imóvel não estiver submetido a tal regime.

O projeto aprovado pacifica ainda o prazo de 180 dias de tolerância para a entrega do imóvel, sem ônus para o incorporador, como também têm sido entendido pelos nossos tribunais. Após esse prazo, está previsto que o incorporador terá de devolver todo o valor já pago pelo adquirente e lhe pagar a respectiva contratual, tudo no prazo de 60 dias. Quando não existir a previsão dessa multa, o adquirente terá direito a indenização de 1% do valor já pago por cada mês de atraso, corrigido monetariamente.

Embora existam opositores ao projeto, sobretudo ao percentual aprovado da multa, que argumentam se tratar de penalidade severa ao adquirente que não tenha calculado direito o peso do pagamento das parcelas do imóvel no seu orçamento mensal ou que venha a sofrer redução na sua capacidade econômica durante o contrato, por exemplo, devido à perda do emprego, é inegável que a matéria carece de regulamentação. E nesse sentido, o projeto aprovado pela Câmara dos Deputados trata-se de importante avanço, na medida em que regra consequências para o adquirente e para o incorporador e, assim, traz mais segurança jurídica às suas relações e para a própria economia do país, tão sensível aos reflexos do cenário imobiliário.

Ainda que passível de alterações em seu trâmite legislativo, a conversão do projeto em lei certamente contribuirá para a retomada do crescimento do mercado imobiliário brasileiro, bem como para a resolução de possivelmente milhões de processos judiciais que tratam do tema e aguardam decisão.